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DERECHO ARGENTINO
perteneciente al
Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú
Análisis jurídico de una muy difundida forma que permite el trabajo de nuestra campaña.
Debe distinguirse entre el contrato de arrendamiento y el instrumento que lo materializa.
No se debe temer a la instrumentación del contrato.
Desde un principio, cuando alguien quería la posibilidad de trabajar la tierra, y pese a tan nobles intenciones, Dios no le otorgo la suerte de ser propietario, recurría a quién sí lo fuera y por un precio en dinero él le procuraba aquella, el más importante de los bienes terrenales. Eso sí, después de un apretón de manos.
Ese apretón de manos derechas no era sólo una expresión de confianza o un saludo, sino más bien la formalidad que ambos co-contratantes requerían para tener el negocio cerrado. Vale decir sin apretón de ambas manos derechas no había negocio.
Esta caracterización, si bien corresponde a tiempos pretéritos, sirve para darnos una estampa de lo que es el contrato y su especie, el de arrendamiento.
Ya podemos deducir un primer corolario de tan elemental argumentación. En efecto, estamos en condiciones de distinguir el contrato de arrendamiento de su instumentación. Se trata en realidad de dos aspectos de una misma realidad: el negocio es el contrato de arrendamiento; su instrumentación en nuestro ejemplo es el apretón de manos, hoy es el papel escrito. Vale decir, el papel escrito con sus cláusulas no es sino el contrato o acuerdo plasmado en palabras fijas por la tinta.
¿Hoy día es necesaria la forma escrita para el contrato de arrendamiento rural?
En tiempos del ejemplo de inicio la palabra empeñada, el apretón de manos sin duda bastaban como formalidad sufiente para sellar cualquier acuerdo. hoy la situación es bien distinta; son ya frecuentes los casos en que algún amigo aparece defraudado en su confianza por quien no cumple con lo que prometió. pero mas allá de todo ello, hoy la forma escrita es obligatoria.
Redescubriendo que tierra adentro se guardan y atesoran nuestros mas sagrados valores, vemos a diario que el hombre de campo sigue confiando y entrega su campo a sola palabra, y correlativamente quien lo recibe cumple sin necesidad de contrato escrito que lo obligue.
¿Qué ocurre en tal caso?, ¿el contrato es válido? Por supuesto que si ambos cumplen con sus obligaciones no hay problema, que sí se presenta al momento en que una de las partes no lo hace. En este sentido, el contrato sigue siendo válido pero será necesario probar su existencia, por cualquier medio que sea, testigos, recibos, informes de autoridades públicas, etc. Si no se puede probar no se puede exigir su cumplimiento.
Es saludable tener un medio de prueba como un instrumento (contrato escrito) firmado por las partes, que posibilite en caso de surgir equívocos o malentendidos a qué se obligó cada uno: cuantas hectáreas, por qué tiempo, por cuanto dinero, etc.
Los elementos del contrato:
Más allá de los elementos propios de cualquier contrato se reconocen como elementos típicos de éste que analizamos, que se trate de la cesión del uso y goce de un predio rústico y que dicha cesión se realice con la finalidad de destinarlo a la explotación agropecuaria.
Debe tratarse de un predio rústico, es decir rural. Esto por oposición a los inmuebles urbanos. Esta distinción deriva de la diferente legislación aplicable.
En efecto, si se tratara de un inmueble situado en la ciudad sería aplicable no ya la ley de arrendamiento rural sino la ley de locaciones urbanas.
El más importante de los elementos, universalmente reconocido, es el destino que se da al predio arrendado. La utilización del mismo para cualquiera de las explotaciones agrapecuarias es lo que justifica una regulación especial, distinta de la locación de cosas.
La ausencia de cualquiera de esos elementos implica necesariamente que el acuerdo arribado no sería arrendamiento.
Características:
Se trata éste de un contrato que se perfecciona por el acuerdo de voluntades.
Los efectos que de él nacen están destinados a extenderse en el tiempo. Así el uso y goce se cede por un tiempo determinado, con un término inicial y uno final que constituyen el plazo de duración. En ese lapso se cumplirán las respectivas obligaciones de ambas partes: la cesión del uso y goce del predio y el pago del precio en dinero.
El pago del precio debe ser necesariamente en dinero. Si se tratara de un pago con porcentaje de los frutos obtenido, no estaríamos ya en presencia de un contrato de arrendamiento sino de otra figura, el contrato de aparcería.
Estas obligaciónes pueden estar sujetas a modalidades en su cumplimiento, como por ejemplo condición, plazo o cargo. Así un caso sería someter la obligación de pago en plazos semestrales.
El contrato de arrendamiento es de caracter personal, es decir, las cualidades del arrendatario son especialmente tenidas en cuenta al momento de arribar al acuerdo. Ello implica que este contrato no es susceptible de ser cedido por él, a menos que así lo autorice el arrendador.
Es importante tener en cuenta que al momento de redactar el contrato de arrendamiento se haga con términos que claramente se deduzcan las obligaciones para cada una de las partes.
Las cláusulas «especiales»:
Ahora, si bien es positivo contar con un instrumento escrito que fije en el universo las cláusulas que se acordaron libremente, hay que tener la precaución de no suscribir cualquier cosa, sino que tal debe ser reflejo del contrato celebrado y no impuesto por una de las partes. Hay que desconfiar de las letras chicas. Leer íntegramente cualquier contrato aunque se «pierda» tiempo en ello.
Es esencial tener presente que estos actos rige el principio de la buena fe contractual.
El buscar una ventaja teniendo las reglas que rigen el acuerdo por escrito no puede convertirse en un medio por el que una de las partes abusa de su situación de fortaleza.
Hay que tener especial cuidado con cláusulas que contengan las palabras «exclusión de responsabilidad», «extensión de responsabilidad», «pago de mejoras»; todas ellas pueden importar obligaciones en exceso gravosas para quien las sucriba sin previo análisis.
En todos los casos nuestro mejor consejo es recurrir a la opinión de un abogado amigo que brinde un adecuado asesoramiento al respecto.
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