Departamentos y Propiedad Común

Una aproximación a la propiedad horizontal

Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú

Algún profesor nos contó, que otrora a él le habían comentado una historia que a su vez fue recibida por tradición.

Sucedió, según el relato que llegara a nosotros, que algunos años previos a cumplirse los tres siglos antes de Cristo, vivían en Roma personas de muy escasos recursos. Ellos, empobrecidos tal vez por las continuas guerras que financiaban, no tenían ya cómo adquirir su vivienda.

Ante esta contingencia social, llegado el año 300 AC el poder romano concedió la Lex Icilia que autorizó a sus pobladores a la construcción de casas en plantas múltiples.

Aquellos rústicos romanos solucionaron su problema habitacional de una manera práctica.

No dudamos que bien pudiera haber otros ejemplos, y aún más antiguos.

En nuestra tecnológica contemporaneidad veces hay que se presenta el mismo problema. En esta comunidad que vivimos el Legislador dio su solución, y le atribuyó el Nº 13512 a la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta regulación jurídica se usa no sólo para los edificios de departamentos, sino también para regular la división de unidades habitacionales que pese a su pequeña dimensión se dividen a los efectos de su habitabilidad. Tal el caso de viviendas que sin estar edificadas en varias plantas, comparten espacios o accesos comunes.

En nuestra ciudad tenemos muchos y variados ejemplos de la satisfacción de necesidades edilicias recurriendo a este encuadre normativo. Así el flamante Edificio Torre que da su espalda a la Plaza San Martín es un claro exponente. Obviamente las necesidades que llevaron a la construcción de este edificio dista de las que movieron a aquellos romanos del inicio.

Otro ejemplo son los muchos grupos habitacionales que en número diverso (Barrio 136; 116 Viviendas; etc.) posibilitaron el acceso a la vivienda propia a muchas familias recurriendo a entes públicos de financiación.

También puede observarse la presencia de casas que otrora tuvieron unidad y que hoy se hallan divididas su propiedad en dos plantas o con distintos accesos.

Esta norma puede también dar lugar a usos desviados. Se trata del caso de quien quiere dividir una propiedad y no reúne los requisitos de la Ordenanza de Planeamiento Urbano, por ejemplo los 8 metros de frente como mínimo de subdivisión.

Es característica común a los distintos casos de "propiedad horizontal" la coexistencia de propiedad exclusiva y propiedad común.

Los sectores exclusivos deben reunir el carácter de independencia. Es decir debe bastarse a sí misma a los fines que está construida.

Las partes comunes de un inmueble sometido a las reglas de propiedad horizontal, tienen tal carácter por ser imprescindibles para la existencia de cada una de las unidades. Así, los cimientos, el terreno, el techo, etc.

Pueden ser comunes, elementos del inmueble por comodidad o confort. En esta tónica se hallan los jardines y el palier, una eentual piscina o los patios comunes.

Es importante esta distinción en comunes o exclusivos, pues de ella derivan importantes consecuencias.

En este sentido, si el frente del departamento fuera exclusivo, el titular podría hacer con él lo que quisiera. Esto nos trae a recuerdo aquel caso en que un propietario de departamento quiso instalar un letrero luminoso. En aquella oportunidad , corria el año 1973, correspondió ser condenado a removerlo o bien modificarlo de modo tal que no sobrepase el balcón del vecino. Para ello se tomó en cuenta que el propietario del local, colocó su cartel luminoso quitando vista sobre la calle a la unidad del primer piso, y cuya parte superior es receptáculo de cuanto objeto caiga de otros pisos-basuras, papeles, colillas, etc.-

La vida de los propietarios está regulada por el reglamento de copropiedad cuya función mas importante es la de garantizar el funcionamiento de los órganos del consorcio.

El conjunto de todos los propietarios constituyen "el consorcio". Éste está integrado a su vez por dos órganos: el Administrador y la Asamblea.

El administrador del consorcio es sin lugar a hesitación el órgano ejecutivo. En las grandes ciudades es común delegar tal tarea en sociedades o personas que a ello se dedican, pero en la mayoría de los casos es uno de los propietarios quien en forma gratuita ejerce la función, ahorrándese de esa forma el pago de comisiones.

Entre sus funciones destacamos la de recaudación para proveer los gastos comunes, la de administración de los lugares comunes, y la de dirigir el personal de servicio afectado a los lugares comunes.

La asmablea de propietarios es el órgano mayor de esta pequeña comunidad que está infundido por un hondo carácter democrático.

La existencia de partes de uso común obligan a la comunidad a su sostenimiento. Todos los propietarios deberán coadyuvar a su mantenimiento en la medida de su propiedad. Entre estos gastos se encuentran los derivados de iluminación y calefacción de espacios comunes; el mantenimiento de jardines; el embellecimiento de sus frentes; el pago por el mantenimiento de asensores, si los hubiere; el pago de salarios a los empleados, porteros, etc.

Las obligaciones que ello generaren, que generalmente se denominan expensas, tienen la peculiaridad de poder cobrarse por juicio ejecutivo. Es decir se cuenta con un medio rápido y sencillo para poder el consorcio hacerse con ese dinero.

Además estas deudas revisten el carácter de propter rem. Esta carácterística permite perseguir el cobro de aquella suma de dinero al actual propietario de la unidad, ello aún que este nuevo propietario no haya generado la deuda.

Por otro lado, el único que puede cobrar estas deudas por expensas o gastos comunes el consorcio y no alguno de los propietarios de unidades exclusivas. En este sentido se ha expresado que "el carácter de deuda propter rem, de los obligaciones por expensas y primas del seguro total de edificio, lo es con respecto al legítimo titular de las mismas, es decir, el consorcio de propietarios y no a quien fuera administradora y representante legal del consorcio".

Vivir en una comunidad que comparte el uso de espacios comunes es una gran fuente de conflictos, donde las inmisiones inmateriales degeneran en insalvables escollos a la vida cotidiana. De todos modos, los propietarios, o sus legitimos tenedores deberán tener presente que todos sus actos estarán sujetos en primer lugar al Reglamento de Copropiedad.

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