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DERECHO ARGENTINO

perteneciente al

Protegiéndonos del vecino

Reglas respecto a las inmisiones inmateriales

Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú

Si recurriéramos al diccionario, éste nos permitiría aproximarnos a una primera y básica conceptualización de este intríngulis. Inmisión deriva del latín, inmissio - onis, acción de echar adentro. Sustantivo femenino, poco usado que significa infusión, inspiración.

Este tipo de conflictos que a diario observamos, cuando no sufrimos, no son nuevos ni derivan de la naturaleza de nuestro ser nacional. Por el contrario, antecedentes se encuentran desde antiguo. Para darnos una idea de desde cuándo venimos los vecinos molestándonos unos a otros, pensemos que hay antecedentes legislativos en la antigua Roma en las XII Tablas, o más recientemente en Las Partidas, legislación Española vigente en épocas de la colonia.

Estos incovenientes reconocen como primera causa la continua división de la propiedad urbana. Tiempo atrás las viviendas se ubicaban en un cuarto de manzana (¡!), mas hoy sólo se exigen en algunos sectores de nuestra ciudad ocho metros de frente. Quienes hayan tenido la feliz oportunidad de viajar a grandes y prósperas ciudades argentinas, habrán padecido la asombrosa fascinación al ver innumerables viviendas alrededor de un pasillo de sólo un metro de ancho.

Detengámonos a imaginar lo que ese contacto tan próximo puede generar en las vidas de distintos e incompatibles integrantes de grupos familiares diversos. Resulta a todas luces evidente que lo que haga o diga, deje de hacer o de decir, llegará a la percepción del vecino.

Pero ¿podemos o no, hacer lo que deseemos en nuestra propiedad? O formulado el interrogante en otro giro, ¿hasta qué punto somos dueños de nuestros hogares?

En este tópico debemos remitirnos a las reglas de derecho. Consultando el legado de Vélez Sarsfield, el Art. 2518 dice que "la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio."

Cien artículos adelante establece la cortapisa al decir que "las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso..."

Para conseguir la protección que brinda esta norma, la molestia que soportamos debe ser de tal magnitud que exceda la normal tolerancia. Es decir, si estamos sufriendo el olor que húmedo y penetrante inunda nuestro dormitorio cuando el vecino cocina un brócoli, no podemos aspirar a recurrir a la justicia para impedir que nuestro desconsiderado amigo disfrute de tan sano producto de la naturaleza. Ahora bien, si ello sucediera todos los días, se cocinaran brócolis por cientos, la cosa sería distinta.

Las inmisiones inmateriales suelen traducirse en verdadero desmedro de la propiedad contigua. A esas indeseables y mortificantes consecuencias se suele llegar cuando el origen se encuentra en vibraciones de motores o cables expuestos al viento, que tras su continuidad pueden devenir en grietas o quebraduras de mamposterías.

¿Donde se halla la frontera nuestra protección?

Sin duda se ubica en la distinción entre una mera molestia y un daño efectivamente producido, constituyendo tal límite un estándar, que estará siempre sujeta a la discrecional prudencia de nuestros magistrados. Se identifica con la "normal tolerancia" y "las condiciones del lugar" conjugado con "el uso regular", parámetros que usara el legislador para posibilitar una armónica y flexible aplicación de la norma al caso concreto.

Recordamos un caso que bien pudo pasar en nuestro pueblo de provincia. Resultó un buen día que quien vivía al lado de una cancha de bochas recurrieron a la justicia por las molestias que ocasionaba el ruido de las bochas al chocar. El deporte blanco que siempre ha sido fervorosa y profusamente practicado por nuestros parroquianos, generó en este caso que comentamos una disputa entre vecinos que no pudo salvarse por medio del diálogo y el entendimiento.

El Juez que le tocó resolver el conflicto expresó que "si se encuentra probado que los ruidos que normalmente se producen al practicar el juego de bochas en el Club (demandado por el propietario del inmueble lindero) en los impactos de una bocha contra otras, o al chocar estas en los tablones laterales y/o en la cabecera, pueden escucharse con gran intensidad a 20 metros de distancia y son perfectamente audibles a más de 50 m de distancia y tal ruido, no tanto por su continuidad, como por su intensidad (más de 70 dbl). Resulta intolerable, fuera de lo normal, provocando incomodidades que exceden las ordinarias que es dable admitir para la vecindad, en el sentido que le asigna el art. 2618 del código civil, corresponde condenar a la demandada a ubicar dicha cancha en un local totalmente cerrado y con un correcto y adecuado tratamiento acústico en el plazo de sesenta días bajo apercibimiento de ordenarse su definitiva clausura y con prohibición del uso de la cancha durante dicho plazo".

Aquel 31 de marzo de 1975 se solucionó aquel problema que nos ilustra respecto al tenor de la solución y la protección que recibe.

En este caso se posibilitó la desaparición de la molestia retirando la cancha unos metros, pero casos hay en que no hay posibilidades de eliminar o disminuir la causa de la inmisión. Cabe entonces al juzgador arbitrar un medio compensatorio.

Con meridiana claridad algún Juez en agosto de 1976 expresó que "las molestias que excediendo la normal tolerancia caigan dentro de las previsiones del art. 2618 del Código Civil, han de permitir al magistrado ante quien se lleva el litigio resolver el mismo disponiendo la cesación de tales molestias o la indemnización de los daños. La indemnización juega así: si no se pueden hacer cesar las molestias (cuando por ej., El bien que con ello se afecta en definitiva fuera a significar la supresión de una actividad útil y beneficiosa al interés general) procede la indemnización, que habrá de poderse aun mantener mientras subsiste la desmedida molestia; si además de las molestias (daño también en sentido lato), se producen otros daños apreciables, se habrá de poder disponer la supresión de los efectos molestos y la indemnización de los daños inferidos".

La solución de estos conflictos están siempre subordinadas al tipo de relación que tienen los vecinos, a la tolerancia que nuestros modales imponen, a la voluntad de negociación que ellos exterioricen, y en última instancia a la decisión del Juez si deciden someter la controversia a la jurisdicción de un imparcial. En tiempos de cambio como los que atravesamos, están en boga medios alternativos de resolución como por ejemplo, la mediación, el counseling, el mini trial, que ofrecen mayor celeridad, abaratamiento de costos y una mejor solución a problemas de la vida diaria.

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