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DERECHO ARGENTINO
perteneciente al
Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú
Esta copropiedad o condominio puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles.
El origen de esta situación puede ser variado. Por herencia, donación, por actos de última voluntad, por disposición legal o por voluntad de las partes, cuando se decide adquirir una cosa en común o cuando se decide no dividir los bienes de una sucesión.
La particularidad de esta propiedad en común es que la misma recae sobre una parte indivisa, es decir que los derechos de cada condómino recaen sobre una parte proporcional de la cosa en su totalidad, sin perjuicio que al momento de su división se le adjudique a cada uno una parte determinada de la cosa.
Hasta ese momento ninguno de los condóminos puede ejercer derechos de propiedad sobre una parte determinada de la cosa. En tal caso si alguno lo hiciera, su validez estaría supeditada a que la parte sobre la que dispuso le sea adjudicada. Caso contrario la misma no será eficaz y deberá los daños y perjuicios que ocasione al tercero.
Sin perjuicio de ello cada uno puede enajenar su porción indivisa, es decir el porcentaje que le corresponde, puede hipotecarla y hasta pueden recaer sobre ella embargos de terceros.
Si se pretende ejercer derechos sobre una parte físicamente determinada, la decisión debe ser tomada por la totalidad de los comuneros.
Sin perjuicio de ello, mientras dura la indivisión de la cosa, se pueden ejercer actos de administración, como su arrendamiento. Tales decisiones deben ser tomadas en presencia de todos los condóminos, bastando la voluntad de la mayoría. Pero ésta no se computa por el número de personas sino del pordentaje de propiedad, debiendo sumar más del 50% del total para poder imponerse. Es decir que podría recaer en un solo copropietario dueño de más de la mitad de la cosa.
No existiendo mayoría en la decisión, la mismo no puede tomarse.
Siempre debe preferirse en igualdad de condiciones al condómino que pretenda alquilarla frente a un tercero.
Por supuesto, el producido de la cosa común, sean arrendamientos o alquileres deben ser distribuídos entre los condóminos en forma proporcional a los valores de cada uno, salvo pacto en contrario.
Cuando no está estipulado cuánto le corresponde a cada uno en propiedad, la ley supone que lo son en partes iguales.
Posiblemente a esta altura de la lectura Usted ya estará pensando que esta situación es la misma que un amigo, un pariente o Usted mismo padece.
Generalmente esta copropiedad trae discordias y muchas veces da lugar a abusos que nadie quiere soportar.
Así, periódicamente hay que pagar los impuestos y algunos de los condóminos olvida acercarle ese dinero a quien se encarga de contribuir con el erario público. Otras veces hay que reparar cercos o hacer arreglos en la construcción. Si bien todos estos gastos que se hacen en beneficio de la cosa común pueden repetirse de los demás condóminos a quienes favorece más los intereses que genere, crea situaciones que no todos son gustosos de soportar.
La forma de terminar con esta situación es a través de la división del condominio, pero en algunos casos ésta no es posible.
A veces esta división no está permitida por la naturaleza misma de la cosa, como por ejemplo los espacios comunes de un régimen de propiedad horizontal. Imaginemos que se quisiera dividir el palier de un edificio, o los espacios de las escaleras o el ascensor. Por la naturaleza misma del régimen son espacios comunes que están reservados al uso común de los copropietarios.
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