ДМИТРИЙ ЛЮБОМУДРОВ, эксперт по банкам и финансам Комиссии по инвестициям Консультативного совета по проблемам национальной безопасности Государственной Думы РФ
В настоящее время состояние «ипотечного процесса» в России можно охарактеризовать, как начальную стадию процесса. Действует Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ряд банков проводит эксперименты по ипотечному кредитованию, некоторые из них пользуются кредитными ресурсами инвестиционного фонда «США-Россия», начало работу государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое разрабатывает и пробует внедрять различные ипотечные схемы. Однако приходится констатировать, что широкого развития на сегодняшний день ипотека в России пока не получила. И целью настоящего выступления является проведение краткого анализа причин торможения ипотечного процесса и формулирование возможных конструктивных предложений по разрешению проблем
Какие же сегодня есть модели ипотечного кредитования ?
- Американская модель (вторичный рынок ценных бумаг)
- Немецкая модель (накопительная)
Американский путь финансирования ипотеки, продвигаемый «ДельтаКапиталом», хорош для Америки, где за 200 лет население так привыкло к ценным бумагам, что не мыслит без них своей жизни, и даже сейчас, в условиях кризиса, не желает от них отказываться. Мне довелось обсуждать этот вопрос с г-ном Куком, и в частной беседе он признал, что в России запущенный ими ипотечный процесс идет крайне медленными темпами, далеко не так, как они рассчитывали, из-за традиционного недоверия российских граждан к «бумажкам» (особенно после 1998 года).
Альтернативная схема, близкая к классической американской модели, была изложена в статье профессором Овчинниковым "Рынок в залоге". Если в ближайшее время в России не будет придуман удобный механизм ипотеки, рынок недвижимости задохнется от "затоваривания". Но для того, чтобы этот механизм появился, должен получить право на жизнь рынок ипотечных облигаций» (Эксперт, #39 (299) от 22 октября 2001). Эта схема выглядит для России гораздо реальнее. Весь вопрос в том, как же начать практически эту схему реализовывать ?
В статье упоминаются некие загадочные «ипотечные банки», которых (как следует из контекста) не существует, и только предлагается подумать о том, как их законодательно оформить, на что могут уйти многие годы. Профессор Овчинников высказывал мне при встрече мнение о том, что решение этого вопроса нужно искать в подключении России к мировой системе Global Custody, что он детально изложил в очень толковой книге «Путь к совершенству мирового рынка ценных бумаг. Global Custody» (Москва, 1998). Однако он согласился, что этот путь также требует законодательных новшеств и может занять опять же много времени.
Еще одной серьезной практической инициативой можно назвать Проект TACIS по созданию в регионах России т.н. «Депозитных касс». Руководитель этого Проекта г-н Мишель Сиго пояснял мне, что эти кассы будут принимать депозиты и выдавать кредиты, и при этом не будут кредитными организациями и не будут подчиняться Центральному Банку РФ (что вызывает удивление, поскольку прямо противоречит федеральному Закону о банках). Ясно, что здравые мысли по необходимости ограничения рисков в подобных учреждениях прямо перенесены из французского опыта и не согласованы с Российскими законами и инструкциями ЦБ РФ. Однако под этот Проект уже выделены деньги.
Самое удивительное, что все упомянутые идеи сводятся к необходимости широкого применения специализированных кредитных организаций (в данном случае - ипотечных), с ограниченным кругом и характером операций, а следовательно - с ограниченными рисками. Но такие организации уже разрешены действующим Законом о банках и называются НКО - Небанковские Кредитные Организации.
Для организации практической деятельности таких НКО уже имеется специальная «Технология безрискового банковского обслуживания и бюджетирования проектов» (Авторское свидетельство №4315). Она была успешно опробована в одной из немногочисленных действующих НКО. Об этом были получены положительные заключения международных банков и рейтинговых агентств, Финансовой академии, Министерства экономики, Московской городской Коллегии адвокатов и других уважаемых экспертных институтов. И все что нужно сделать - это организовать сбалансированную группу учредителей подобной кредитной организации по уже отработанной методике. Для этого не нужно никаких новых законов, в пользу этого не раз в печати высказывался Центральный Банк, об этом говорили и руководитель Парламентских слушаний 13 апреля сего года председатель комиссии по ипотечному кредитованию депутат Грачев, и участники Слушаний. Нужны только организационные усилия, а именно с этим в России - проблемы. Многие любят поговорить о проблеме, но не готовы пошевелить и пальцем для практического решения.
В последнее время явственно проявился интерес региональных администраций именно к практическому решению этого вопроса, поскольку именно им в первую очередь необходимы практические решения по привлечению средств граждан для финансирования покупки жилья, по защите средств граждан от недобросовестных операторов рынка, и по ипотечному кредитованию. И мне представляется, что именно практические шаги региональных администраций могут послужить катализатором реальных процессов в этой сфере путем создания Региональных Ипотечных НКО.
Теперь можно более подробно пояснить - что такое НКО и зачем они нужны ?
Одна из проблем любых экономических процессов в России - это существующие российские банки. Основные претензии к банкам :
- Маленькие капиталы,
- Непрозрачность
- Высокие риски, в т.ч. по кредитным портфелям (кредиты акционерам)
Вот только 2 из последних высказываний в прессе международных экспертов
- Более 30 различных мнений экспертов Вы можете прочесть на моем сайте в Интернет по адресу www.geocities.com/ldv777/ . Какие видны реальные пути и варианты решений ?- Что касается анализа слабостей и основных угроз российской экономике, то тут эксперты Всемирного банка не были оригинальными. Основным тормозом на пути к дальнейшим экономическим реформам они по-прежнему считают крайне недоразвитый банковский и финансовый сектор страны. Экономист московского офиса МБРР Кристоф Рюль сравнил отечественный банковский сектор с "тромбом", который препятствует дальнейшей трансформации экономики. Главная же причина кризиса в самом банковском секторе - тотальное недоверие друг к другу всех экономических субъектов. Генератором этого недоверия выступает в первую очередь само государство, создающее неравные условия конкуренции в банковском секторе. Специалисты Всемирного банка советуют правительству и ЦБ выйти из капитала ведущих коммерческих банков страны и создать справедливую систему гарантирования частных вкладов.
- На кредиты связанным заемщикам приходится до 45% кредитного портфеля российских банков. При этом подавляющая часть кредитов в рублях на срок свыше трех лет выдается на крайне льготных условиях. К такому выводу пришли в своем последнем исследовании специалисты рейтингового агентства "Интерфакс". Нормативы ЦБ не отражают реального масштаба проблемы кредитования связанных заемщиков.
Специализация российских универсальных банков и отработка технологий совместной работы их с иностранными банками и их дочками в России, а также с российскими национальными специализированными кредитными учреждениями.
Создание российских национальных специализированных кредитных учреждений. По действующему Закону о банках таким учреждениями являются НКО - Небанковские Кредитные Организации.
СПРАВКА: Из закона «О банках и банковской деятельности».
Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов. НКО - кредитная организация, имеющая право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные законом. Допустимые сочетания банковских операций для НКО устанавливает Центробанк. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ВОТ ЧТО ГОВОРЯТ по этому поводу ведущие финансисты из развитых стран и российские финансовые аналитики: ПО МНЕНИЮ главы Московского Дойче Банка (одного из крупнейших банков мира) господина Хуберта Пандзы, изложенному в интервью «Наверное, мы слишком крупные» (журнал «Компания» № 4 (100) от 7 февраля 2000 года) о том, что Deutsche Bank (Германия) проводит укрупнение и специализацию банковских услуг, имеющих различную природу, группируя их и выводя в различные юридические лица с четкой специализацией функций. При этом сохраняется общее стратегическое руководство со стороны холдинга.Можно также вспомнить статью на аналогичную тему в Газете «Ведомости» от 15 марта 2000 года под названием: «Эра спецбанков. Универсальные банки уходят» (авторы - Рой Смит, Инго Уолтер). Даже из названия ясно, что авторы делают вывод об общей тенденции отхода от стремления объединить в одном банке все мыслимые виды операций и услуг и постепенного перехода к специализированным кредитным учреждениям, более профессиональным, оперативным и эффективным.
По мнению директора направления «Финансирование недвижимости» Фонда «Институт экономики города» М.В
.Довгялло «... НКО в глазах крупных инвесторов и предприятий реального сектора экономики более привлекательны, чем банки..., более выгодные партнеры для предприятий не только в силу льгот по резервированию и соответственно более низким ставкам по кредитам, но и в силу безрискового характера такого рода кредитования... При этом... действующее законодательство недостаточно жестко регламентирует деятельность НКО...» (статья «Банковская система: НКО или Банки - чье положение устойчивее?» («Аналитический банковский журнал» № 1, январь 2001 года).Рубен Инджикян, руководитель группы банков, платежей и финансирования торговли ЮНКТАД (Конференция ООН по торговле и развитию). В своем докладе 20 сентября 2000 г. на Международной конференции “Банковские и финансовые технологии на службе реальной экономики” (Москва) он сделал вывод о том, что ".. одной из причин банковского кризиса 1998 года в России явилось совмещение многими банками функций расчетного института, финансовой компании и венчурного фонда ". Рекомендации международных финансовых организаций по - специализация банковских институтов, разделение и более профессиональный контроль рисков.
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ «Безрисковая Технология» уже сегодня находит практическое применение в решении практических задач в действующих НКО на нескольких проблемных направлениях:
ОБСЛУЖИВАНИЕ крупных инвестиционных проектов по доведению до площадки финансирования в национальной валюте и банковский контроль дирекции проекта и подрядчиков;
ФОРМИРОВАНИЕ пулов (синдикаций) банков - кредиторов и коммерческих инвесторов для крупных проектов со смешанным финансированием в различных регионах России, выполнение функций банков-менеджеров и банков-агентов;
КОНТРОЛЬ целевого использования в регионах инфраструктурных займов международных финансовых организаций;
КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ БАЗА и инновационный полигон для практической отработки возможных путей реорганизации банковской системы России с целью снижения системных рисков путем их разделения по группам кредитных организаций;
ФОРМИРОВАНИЕ новой кредитной культуры предприятий-заемщиков путем стимулирования процессов расчета, контроля и осознанного принятия на себя финансовых рисков своего бизнеса в виде «портфеля активных операций».
БЕЗРИСКОВАЯ ТЕХНОЛОГИЯ БЫЛА ОДОБРЕНА:
Финансовой академией при Правительстве РФ, Итальянским банком «Вапса Commerciale Italiana», Рейтинговой Службой "EA-Ratings" (affiliated with Standard & Poor`s), Московской городской коллегией адвокатов, Федеральным центром сертификации, Союзом промышленников и предпринимателей и его Клубом директоров, Центром исследований инвестиционного рынка Министерства экономики РФ, Институтом правовой экономики, Ассоциацией защиты информационных прав инвесторов (www.azipi.ru), другими экспертными институтами и организациями. Представляется целесообразным разделение ипотечного кредитного процесса на 2 части :
- НКО для граждан - реализация «Немецкой накопительной модели», где гражданин ведет в НКО личный счет и накопительный депозит под низкий процент, например, 3% годовых, и в любой момент он может подать заявку на получение ипотечного кредита на сумму депозита также под низкую ставку (например - 5% годовых), то есть при покупке квартиры он может рассчитывать на удвоенную сумму депозита.
- НКО для строительных компаний и инвесторов. Риски кредитной организации, кредитующей юридические лица, должны быть самым жестким образом отделены от обслуживания граждан, чтобы не подвергать необоснованному риску средства граждан. Это обычная практика многой развитых стран (Германии, Англии, Франции - я упоминал выше официально предложенный нам Евросоюзом Проект ТАСИС (Французские «Депозитные кассы»).
НКО, специализирующееся на обслуживании юридических лиц, может и должна оказывать следующие услуги :
1. Организация финансирования Программ переселения работников предприятий
2. Банковское бюджетирование инвестиционных проектов, контроль подрядчиков.
3. Организация кредитных и инвестиционных пулов, в которые смогут входить как иностранные, так и российские банки и частные инвесторы.
4. Организация муниципальных и региональных Казначейств (Рекомендации фонда «Институт экономики города» на эту тему Вы можете увидеть на упомянутом Интернет-сайте).
К сожалению, объем доклада не позволяет более подробно рассмотреть множество проблем, накопившихся в области реформирования и адаптации российской банковской системы к требованиям экономической ситуации, поэтому я предлагаю всем заинтересованным лицам продолжить дискуссию.
Более подробные материалы по этому вопросу, тексты отзывов, а также мою статью о практических шагах по повышению инвестиционной привлекательности российских проектов все желающие могут увидеть на моем сайте www.geocities.com/ldv777/
Связаться со мной заинтересованные лица могут по электронной почте LORBAT@mail.ru
С уважением,
Любомудров Дмитрий Владимирович
- Возврат к Разделу "Конференции"