Sốt
Sau khi cơn sốt đất lần
trước nguội đi vào năm 1997, trước cả khi khủng hoảng
tài chính Châu Á, nhiều người vẫn chưa yên tâm khi nào thì
cơn sốt thứ hai sẽ nổ ra. Từ đầu năm 2001, cùng với những
chỉ số kinh tế khả quan báo hiệu sự hồi phục của nền
kinh tế Việt Nam thì giá đất tại Hà Nội và thành phố
Hồ Chí Minh cũng bắt đầu leo thang. Mới đầu chỉ là những
căn nhà nội thành vốn từ xưa đến nay vẫn quá đắt so
với thu nhập của chính những người đang sống tại đó.
Sau đó là ngoại ô và những mảnh đất nông nghiệp nằm
xa quốc lộ.
Chính Phủ bèn công bố quy hoạch các khu đô thị mới, coi đó là biện pháp để cung cấp thêm hàng cho nhu cầu đang tăng lên. Nhưng số "hàng" tung thêm ra gồm hàng chục nghìn căn hộ ngay lập tức bị mua hết. Các căn hộ tập thể có giá từ 300 triệu đến một tỉ đồng được bán hết ngay khi bản vẽ mới đang ở giai đoạn nháp. Lúc khu nhà mới đóng cọc móng cũng là lúc người ta đã mua bán căn hộ lần thứ hai, với giá chênh lệch tối thiểu là 40 triệu đồng một căn hộ. Một số căn hộ đã hoàn thành ở Linh Đàm có giá chênh lệch gấp đôi so với giá mua ban đầu. Hàng vạn người lập tức viết đơn xin đăng ký mua căn hộ mà không biết bao giờ mới đến lượt.
Việc công bố quy hoạch làm
cho giá đất các khu sắp đô thị hoá từ Đại Mỗ, Tây Mỗ
cho đến Gia Lâm đều tăng lên vùn vụt từ vài trăm ngàn
một mét vuông lên mười mấy triệu một mét trong vòng chưa
đầy 12 tháng. Chính cái tốc độ tăng giá đó làm mọi người
càng ham mua. Ai cũng nghĩ mình không phải là kẻ cuối cùng
trước khi giá đất tụt xuống.
Nguyên nhân
Nguyên nhân ngắn hạn:
1. Cả thành phố Hà Nội và HCM đều có những đợt giải phóng mặt bằng lớn trong năm 2001 và 2002, di chuyển hàng ngàn hộ dân. Những hộ này đều nhận được một khoản tiền kha khá mà họ muốn mua đất để có chỗ kinh doanh chứ không muốn ngồi trong căn hộ cao tầng mà chết đói.
2. Luật Doanh nghiệp thi hành được hai năm đã kích thích hàng vạn công ty mới ra đời. Nhu cầu nhà mặt phố để làm văn phòng bỗng tăng vọt.
3. Lãi suất gửi tiết kiệm bằng đô la xuống đến mức 2% năm, tiền Việt 6.5% năm làm mọi người phải đi tìm cách đầu tư có lợi hơn.
4. Tin đồn Việt Kiều về mua nhà. Tin đồn chỉ là tin đồn. Đúng là Chính phủ cho phép thật nhưng Việt Kiều không ngu đến mức bỏ tiền ra mua nhà đắt hơn cả bên Mỹ.
Nguyên nhân dài hạn:
1. Cung quá nhỏ so với cầu. Mặc dù nhà có rất nhiều nhưng những căn nhà đầy đủ giấy tờ hợp lệ lại rất ít. Trong toàn thành phố Hà Nội chỉ có 20% căn nhà là có giấy tờ hợp lệ. Người mua bình thường chỉ muốn mua nhà đủ giấy tờ để tránh rủi ro. Người tháo vát lắm mới dám mua nhà thiếu giấy tờ.
2. Tâm lý cho rằng người đẻ chứ đất không đẻ. Qua mấy chục năm chính quyền mới, số đường phố (cho ra phố) mới mở thêm ở Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay thì tâm lý này hoàn toàn có cơ sở.
3. Các quan chức, những người đang sở hữu nhiều nhà cửa, không bao giờ dám gửi tiền vào nhà băng. Tiền đô la để ở nhà hay bị mốc, giá vàng phập phù, gửi ngân hàng nước ngoài cũng có thể bị lộ thì toi, nên càng không có lựa chọn nào khác là mua nhà đất.
4. Đợt tụt giá năm 96-97 chỉ có những lô đất xa quá hoặc không phải là thổ cư mới mất giá. Những nơi ngon lành như nội thành hoặc ngoại ô có quy hoạch đàng hoàng thì vẫn đứng giá suốt từ 1997 đến nay, thậm chí còn lên đều đều, cao hơn so với lãi suất gửi đô la. Những kẻ đầu tư vào khu kém may mắn như Nhân Chính thì tự an ủi là sẽ có ngày khu đất của họ được quy hoạch và giá sẽ lại leo thang. Như vậy dù cho sốt hay không, đầu tư vào mua đất có chất lượng cao luôn thắng lợi. Người nhiều tiền cố tìm được chỗ tốt để mua, kẻ ít tiền thì tự an ủi với một mảnh con con ở đâu đó xa tít.
5. Cho đến nay sở hữu bất
động sản cá nhân vẫn chưa bị đánh thuế hay phải nộp
chi phí thường xuyên. Muốn đánh thuế phải quản lý được
chủ sở hữu. Chính các vị quan chức lại có nhiều tài sản
nên chẳng đời nào họ vồn vã với loại thuế bất động
sản hay một chế độ quản lý minh bạch. Với tình hình giấy
tờ mù mịt như hiện nay phải khoảng 200-300 (vâng hai đến
ba trăm) năm nữa thì giấy tờ sở hữu ở Hà Nội mới đi
vào nền nếp. Sài Gòn chắc nhanh hơn, chỉ mất khoảng 50
năm. Từ nay đến đó còn mấy đời nữa, chưa cần lo lắng.
Bao giờ thì hết sốt
Mọi cơn sốt bất động sản trên thế giới đều tan biến khi kinh tế trì trệ. Mặc dù xuất khẩu tăng rất chậm so với tốc độ tăng trưởng kinh tế báo hiệu một tốc độ không ổn định, khả năng Việt Nam lại rơi vào vòng khủng hoảng kinh tế hiện nay là thấp. Trước 11 tháng 9 tôi đã từng nhận định đến cuối năm 2001 kinh tế sẽ chậm lại vì khi đó cơn sốt thành lập doanh nghiệp do luật Doanh nghiệp mới sẽ giảm bớt. Nhưng 11 tháng 9 đã đặt thế giới vào tình hình mới: nguy cơ chiến tranh làm giá dầu mỏ sẽ không giảm cho dù tiêu thụ có thấp đi. Giá dầu còn nằm trên 20 đô la một thùng thì Việt Nam còn khả năng tăng trưởng kinh tế nội địa vì dầu mỏ chiếm 1/3 xuất khẩu của Việt Nam. Về mặt lãi ròng thì dầu mỏ vô địch so với các mặt hàng xuất khẩu khác của Việt Nam.
Khả năng thứ hai có thể dẫn tới giảm sốt là sức mua. Giá đất hiện nay đã quá mọi tính toán về sức mua của người Việt Nam. Nhưng một bộ phận quan trọng của người mua ở Việt Nam là các quan chức cần che dấu tài sản của mình. Những người mua này đặc biệt vì họ không cần tính đến khả năng tạo ra doanh thu của tài sản. Hơn nữa giá đất vẫn tăng thì chính tài sản đó đang làm ra tiền mà không cần phải đưa vào sử dụng. Kể cả khi giá đất tụt xuống thì những người sở hữu này cũng không thể bán đổ bán tháo vì họ không cần tiền mặt.
Khả năng thứ ba là Chính phủ sẽ ra tay chặn việc mua bán làm cho những người mua rồi không bán được nữa. Biện pháp "thô bạo" này chỉ là tạm thời vì về lâu dài thì quyền tự do mua và tự do bán là căn bản của kinh tế thị trường.
Có thể Chính phủ sẽ tạo ra nhiều "cung" bằng cách xây dựng hàng loạt phố mới, chuyển đổi hàng loạt đất nông nghiệp sang đất đô thị hoặc cho phép nông dân tự do chuyển mục đích sử dụng. Tương tự như vậy thì việc cấp sổ đỏ ồ ạt cũng sẽ làm tăng lượng hàng hoá một cách đáng kể. Cách này vừa hạ sốt vừa đem lại nguồn thu cho Ngân sách. Liệu Chính phủ của ta có sáng suốt được như vậy không nhỉ ? Hiện nay tốc độ cấp sổ đỏ ở Hà Nội là âm vì số sổ cấp hàng tháng thấp hơn số nhà mới xây trái phép.
Tóm lại là sốt sẽ không hết mà chỉ có thể nguội đi khi Chính phủ can thiệp thô bạo hoặc nền kinh tế trở nên trì trệ hoặc lãi xuất ngân hàng tăng cao. Chỉ có yếu tố đầu là có thể xảy ra, cả hai yếu tố sau hiện chưa có khả năng xuất hiện trong năm nay.
Nhưng chắc chắn một ngày đẹp trời không phải cuối năm 2002 thì sang năm 2003, đất sẽ hết sốt.
Hết sốt thì ai chết
Những người bỏ tiền ra mua đất có cơ sở hạ tầng kém hoặc không có đủ giấy tờ ở ngoại ô sẽ chết trước. Nhưng quy luật kinh tế là càng rủi ro cao thì lợi nhuận càng cao. Những đại gia mua nhà hàng ngàn cây trong nội thành sẽ không chết vì không biết đến bao giờ mới có thêm những khu phố ngon lành như chế độ cũ để lại. Những khu phố mới cho đến nay vẫn hoặc là bị quy hoạch hết hoặc là manh mún đến thảm hại.
Ngay cả khi hết sốt thì mua được một căn hộ hay ngôi nhà hợp túi tiền vẫn sẽ là điều vô cùng nan giải.
HN, tháng 3 năm 2002.