PRETS  IMMOBILIERS  :  Les Critères  de  Choix 

Les questions ci-dessous ne concernent que les prêts à taux variable

	Nom de l'établissement	Notez également le nom de la personne que vous avez rencontrée afin de pouvoir la recontacter si vous décidez de faire une demande de prêt auprès de cet établissement.
	Type de prêt	La comparaison sera plus facile si vous restreignez votre recherche à un type de prêt donné. Le taux d’un prêt à taux variable doit en principe être moins élevé que celui d’un prêt à taux fixe de même durée.
	Prêt modulable	Le prêt modulable vous autorise, dans des limites définies par contrat, à modifier le rythme d'amortissement de votre prêt.
	Durée du prêt	Comparez de préférence des prêts de même durée. Dans un même établissement, le taux peut en effet dépendre de la durée du prêt.
	Garantie demandée	La garantie a pour rôle de prémunir le prêteur contre le risque de défaillance de l’emprunteur. La caution est en général moins coûteuse pour l’emprunteur que l’hypothèque, mais son obtention obéit à des critères plus stricts.
	Prêts ouvrant droit à l'APL	Le PAS - Prêt pour l'accession sociale Caractéristiques du prêt montant du prêt limité à 90 % du coût de l'opération taux d'intérêt variable selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) si le revenu de l'emprunteur est inférieur à un plafond Conditions d'apport personnel 10 % du coût de l'opération, constitué, par une épargne préalable, ou le prêt à 0 % , des prêts d'organismes sociaux, un prêt d'épargne logement ou un prêt 1 % Conditions de ressources Les revenus nets imposables perçus deux ans avant l'année de la demande de PAS ne doivent pas dépasser un plafond Conditions d'occupation du logement résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations) Conditions tenant au logement neuf : construction ou achat récent ancien Le prêt conventionné Caractéristiques du prêt montant du prêt limité à 90 % du coût de l'opération taux d'intérêt variable selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé. ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) si le revenu de l'emprunteur est inférieur à un plafond Conditions d'apport personnel 10 % du coût de l'opération, constitué, par une épargne préalable, ou le prêt à 0 % , des prêts d'organismes sociaux, un prêt d'épargne logement ou un prêt 1 % Conditions d'occupation du logement résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations) Conditions tenant au logement neuf : construction ou achat récent ancien
	Taux d’intérêt et frais annexes	Les frais de dossier sont en général à la date de l’acceptation de l’offre de prêt ou lors de la première échéance. Les frais d’hypothèque ou de caution et l’assurance décès-invalidité sont proportionnels au montant emprunté ; leur paiement est soit réparti sur toute la durée du remboursement (ils s’ajoutent dans ce cas aux intérêts et au remboursement du capital emprunté exigible lors de chaque échéance), soit exigé à la date de l’acceptation de l’offre de prêt ou lors de la première échéance.
	Taux effectif global (TEG)	C’est le taux annuel recalculé à partir de l’ensemble des paiements que vous aurez à effectuer tout au long de la période de remboursement. Le prêteur est trend de vous indiquer ce taux, dont le mode de calcul est défini par décret. Le TEG est le seul critère valable de comparaison du coût de plusieurs prêts.
	Proposition valable jusqu’au	Les taux d’intérêt changent souvent. Le taux proposé par un même établissement peut varier d’une date à l’autre. Faites préciser la date limite de validité des propositions, et ne comparez différentes propositions que si elles ont été faites à des dates proches.
	Le prêteur vous a-t-il proposé une assurance perte d’emploi ?	L’assurance perte d’emploi n’est pas obligatoire, à la différence de l’assurance décès-invalidité. Elle garantit la prise en charge de vos remboursements, en cas de chômage, après un certain délai et pendant une période limitée. Elle a, bien sûr, un coût qui s’ajoute à vos échéances normales.
	Délai d’étude du dossier	Le délai d’instruction d’un dossier de prêt peut varier d’un établissement à l’autre. Demandez au prêteur une estimation de ce délai. Dans une période de hausse des taux, ou si la réalisation de votre opération est urgente, un délai réduit sera un avantage.
	Remboursement anticipé	Si vous êtes susceptible de revendre votre logement avant le terme de l’emprunt (par exemple en cas de mobilité) ou si vous pensez pouvoir être en mesure de rembourser avant l’échéance normale, informez vous sur les pénalités prévues par l’établissement. Ces pénalités ne peuvent en aucun cas dépasser 3% du montant du capital restant dû à la date du remboursement. Certaines formules de prêts à taux révisable prévoient des pénalités moins élevées que celles applicables aux prêts à taux fixe, voire aucune pénalité dans certains cas. Aucune pénalité n’est applicable pour les prêts d’épargne logement.
	Index utilisé et marge	Le taux d’intérêt d’un prêt à taux variable est déterminé en ajoutant une marge à un taux choisi comme index. L’index (ou taux de référence) utilisé le plus couramment est le TIOP 3 mois ou 12 mois. Pour amortir l’impact des fortes fluctuations temporaires, préférez la référence à un taux moyen (par exemple la dernière moyenne mensuelle connue du TIOP) plutôt que le TIOP du jour anniversaire de votre prêt. Exemple de calcul du taux : si l'index de référence est de 5% et la marge de 1,5%, le taux du prêt (hors frais annexes) s'établit à 6,5%. Lors du passage à l'Euro, les références du marché financier français seront remplacées par des références européennes : ainsi, le TIBEUR (Taux Interbancaire EURopéen).
	Taux d’intérêt initial	Le taux initial du prêt est parfois plus bas que le taux qui résulterait du calcul à partir de l’index, ceci dans le but de rendre le prêt plus attractif. Ne vous déterminez pas uniquement en fonction du taux initial, et informez vous sur le montant des remboursements après la première révision.
	Périodicité de révision	Les dates de révision du taux sont fixées par l’offre de prêt, le plus souvent en fonction de la date d’acceptation de l’offre. Par exemple - c’est le cas le plus courant -, le taux peut être révisé une fois par an à la date anniversaire du prêt. Mais la périodicité de révision peut être différente d’un an, et les dates de révision peuvent être fixées indépendamment de la date d’acceptation de l’offre (par exemple, le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année).
	Incidence des variations de taux	Selon les termes de l’offre de prêt, la révision du taux peut se traduire par une variation du montant des mensualités et/ou de la durée de remboursement. Pour limiter les risques, choisissez une formule prévoyant un plafonnement des variations du taux d'intérêt (ou " cap "). D'autres formules prévoient un plafonnement de la mensualité. Soyez attentif, dans tous les cas, aux clauses d'allongement de la durée totale d'amortissement.
	Conversion en prêt à taux fixe	Dans le cas où le contrat prévoit cette possibilité, le taux de l'option doit être de préférence fixé par rapport à un taux de référence de marché défini (ainsi que la marge éventuelle) dès l'origine, plutôt qu'au " meilleur taux fixe " pratiqué par le prêteur. Ce type de prêts offre en général des taux plus bas que les prêts à taux plafonnés (ou " capés "), mais s'adresse à des emprunteurs avertis qui suivront l'évolution des taux sur les marchés financiers.
	Prêt à taux fixe	Prêt dont le taux est connu et inchangé pour toute la durée du prêt.
	Prêt à taux variable (ou révisable)	Prêt dont le taux est révisé, selon une périodicité fixée (le plus souvent une fois par an à la date anniversaire du prêt), en fonction de l’évolution d’un taux de référence du marché ou index défini dans l’offre de prêt. Un prêt à taux variable permet à l’emprunteur de bénéficier d’un taux plus bas que le taux fixe qui peut lui être proposé, notamment dans les premières années, au moment où il reste un capital important à rembourser. Le risque est l’éventualité d’une augmentation future du taux. Ce risque peut être limité par un plafonnement du taux , de la mensualité ou de la durée de remboursement prévu dans l’offre de prêt.
	TIOP	Abréviation de Taux Interbancaire Offert à Paris (PIBOR en anglais). Ce taux varie chaque jour. A partir des taux journaliers, on peut calculer des moyennes sur un mois (TIOP 1 mois), trois mois, six mois, un an.