Драга редакция,
Счита ли се, че се допуска нарушение по ЗУТ и други документи, ако заинтересувани лица искат да преустроят помещения в приземния (първия) етаж на фалирала банка в компютърен клуб с възможности за тихи игри, без да се засягат общи части на сградата? Правилно ли е от техническата служба да изискват решение на общото събрание на етажната собственост, а от непосредствените съседи - и заявления с нотариално заверени подписи за съгласие? Благодаря за отговорите!

инж. Антон АНТОНОВ от гр.София

Уважаеми колега,
Въпросите се отнасят до тънкости при прилагането на Закона за устройство на територията, съкратено ЗУТ (*), и въпроси на вещното право. Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 5 от ЗУТ, съществуващи законно изградени помещения и сгради за нежилищни нужди в жилищни сгради могат да бъдат преустройвани по общия ред. Този общ ред има по- широк аспект и включва и промяна на предназначението на помещения и сгради. В случая се иска нежилищни помещения в първия етаж на жилищна сграда под режим на етажна собственост да се преустроят отново за нежилищни нужди, каквито са помещенията за компютърен клуб. Общият ред, отбелязан в чл. 38, ал. 5 от ЗУТ, означава инвеститорите да получат от главния архитект на общината скица- виза за проучване и проектиране по чл. 140 от ЗУТ, да се изработят и одобрят (съгласуват) проекти, да се издаде от общината разрешение за строеж и други строителни книжа. Проектите задължително се съгласуват от специализираните контролни органи (СКО) на ХЕИ, РИОСВ, ППО и др. по отношение спазването на санитарно- хигиенните, екологическите, противопожарните и др. изисквания. В гл. 39, ал. 2 от ЗУТ е посочено, че при промяна предназначението на част или на цяла сграда в жилищни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазването на изискванията на чл. 38 от ЗУТ, е необходимо и изричното писмено заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседните поземлени имоти (парцели). Като изключим хипотезата на чл. 39, ал. 2 от ЗУТ, считам, че не следва да се иска съгласието на етажните собственици в сгради под режим на етажна собственост при смяна на предназначение на обекти или помещения в първите (приземни) етажи в обекти, защото по чл. 38, ал. 5 от ЗУТ преустройството има и по-широк обхват, като включва и промяна на предназначението на помещенията (сградата). В този случай би следвало да се изключи разпоредбата на чл. 185, ал. 1 и 2 от ЗУТ. В ал. 1, т. 1 на същия чл. 185 е посочено, че не се иска съгласие на останалите етажни собственици, когато не се променя предназначението на помещенията (сградата).  В подкрепа на това твърдение можем да се позовем на следните разпоредби: 1. Участниците от органите на ХЕИ, РИОСВ, ППО и др. в експертните съвети по устройство на територията на общината (ЕС) по чл. 6, ал. 5, т. 5 от ЗУТ ще отхвърлят проектите, ако с тях се нарушават санитарно-хигиенните, противопожарните, екологическите и други изисквания. Ако не участват в ЕС (каквато е досега практиката), могат да дадат становище и неприсъствено, с писмено заключение и заверка върху проектите или с подпис в протокола на ЕС Законодателят е предвидил и едно изключение - инвеститорът (собственикът) да осигури писмено становище от СКО преди внасянето на инвестиционните проекти за разглеждане и приемане от ЕС, респективно за одобряване. Това е първата преграда, за да не се допускат закононарушения. 2. На основание чл. 149, ал. 1 от ЗУТ, за издаденото разрешение за строеж от главния архитект на общината се съобщава на заинтересуваните лица, включително и на лицата с ограничени вещни права (суперфициери), по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Те могат да го обжалват в 14-дневен срок. 3. Недоволните от одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж лица имат право да защитят законните си права и интереси съгласно чл. 216, ал. 1, т. 1 и 2 и ал. 4 от ЗУТ. По законосъобразност административните актове могат да се обжалват пред началниците на Регионалните дирекции за национален строителен контрол (Р ДНСК), а не пред органите на ЦУ на ДНСК или МРРБ. Правата им са делегирани от самия закон. Срокът за произнасяне на подадените жалби е 15 дни от постъпването им. Ако има постъпили нови обстоятелства (чл. 216, ал. 4 от ЗУТ), началникът на ДНСК може да отмени решенията по актовете на началниците на Р ДНСК, ако тези актове не са били обжалвани в съда. От тук призтича изводът, че недоволните от решенията на Р ДНСК имат право да отнесат въпросите за решаване до съда (чл. 215, ал. 1 от ЗУТ). За съжаление тези тънкости в нормативната уредба не се разбират от някои главни архитекти. Те при всички случаи изискват при преустройства на заварени законно изградени сгради и помещения за други нежилищни нужди, заинтересуваните лица да представят решение на общо събрание на етажната собственост, а в случаите, когато не се засягат общи части по смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността - и представяне на заявление с нотариално заверени подписи на непосредствените съседи на обекта. Според мен това е допълнително затормозяване на гражданите- инвеститори и спънка за осъществяване на инвестиционните им инициативи. И без това режимът за разрешения и лицензиране у нас е много бюрократичен и муден, което води до отрицателни последствия особено за чуждестранните инвеститори. В заключение следва да отбележим, че не е нарушение прилагането на чл. 38, ал. 5 от ЗУТ, като се държи сметка за следващата разпоредба на чл. 39, ал. 2 и чл. 185, ал. 2 и 3 от ЗУТ. С други думи, от съществуващите помещения (законно изградени) на фалиралата банка, инвеститорите могат да организират и обособят компютърен клуб, без да искат съгласието на останалите етажни собственици - т. е. да се постъпи по общия ред за разрешаване на преустройства. Неправилно е да се искат заявления (декларации) с нотариално заверени подписи на непосредствените съседи. арх. Антон КАРАВЕЛОВ * Закон за устройство на територията - ЗУТ - ДВ, бр. 1/2001 г. изм. и доп. бр. 41 от 24.01.2001 г.