В Въпросите ми се отнасят до поддържането на жилищните сгради в добър и красив вид, а именно:
1. Какво ще стане ако реша да измажа фасадата, която отговаря на моя апартамент, с различна по вид мазилка, както направи един наш етажен собственик? Има ли закон или разпоредба, която да ме ограничава в тази дейност, или пък инстанция, която да ме санкционира?
2. Как трябва да постъпя, ако всички живеещи в етажната собственост са съгласни да направят нужните "кърпежи" по фасадата на сградата, но нямат достатъчно средства за това?
3. Има ли някакви облекчения за разходите за сградите с режим на етажна собственост, намиращи се в централната градска част на столицата?
Благодаря!

д-р Йордан ПАЧЕДЖИЕВ, ул. "Солунска" 38, София

Уважеми д-р Пачеджиев,
Въпросите, които повдигате, са важни и интересни. Те се отнасят не само за вашата сграда с режим на етажна собственост, а и за хиляди "кооперации" в страната. Навсякъде се виждат изпадали мазилки, корнизи, подпрозоречни елементи, балюстри и други архитектурно- художествени елементи.

По първия въпрос
Поддържането в добър и естетически вид на фасадите, особено в централните градски части (ЦГЧ) на столицата и големите градове, е повече от задължително. За съжаление програмата "Красива България" има ограничено действие и не обхваща повечето частни сгради.
Ако направим справка в нормативната уредба от преди тридесет години и надникнем в Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ (ДВ, бр. 29 от 1973 г.) - чл. 47, ал. 2, ще установим, че тогава е имало някаква грижа за сградите в това отношение. Сега не е така. Обединявайки закона с Правилника за приложението му (ППЗТСУ), нормотворците са забравили този важен въпрос. В Закона за устройство на територията - ЗУТ, в сила от 31.03.2001 г., изменян три пъти досега, няма разпоредби, на които да се позовем. В отменения ЗТСУ се казваше, че Председателят на ИК на народния съвет (понастоящем кметът) може да задължи собствениците на сгради или на учреждения, които ги стопанисват и управляват, в определен срок да извършат необходимите ремонти (строително- монтажни работи - СМР). Ако предписанието на кмета не бъде изпълнено, ремонтът се извършва от общината за тяхна сметка.
В чл. 147 от отменения ППЗТСУ, се посочваше, че СМР, поддържането и обновяването на сградния фонд и благоустройствените мрежи и съоръжения се извършват от строителни организации, създадени специално за тази цел. И още нещо! При ремонт на сгради и комплекси не може да се изменя разпределението и фасадното оформление на сградите, освен въз основа на архитектурен проект, съгласуван и одобрен при условията и по реда на действащите разпоредби. Този ред е известен - представя се документ за собсвеност и инвестиционен проект, който се одобрява от главния архитект на общината.
В старите и отменени разпоредби е имало и нещо рационално. В чл. 145 и чл. 146 от ППЗТСУ (отм. в ДВ, бр. 2 от 1996 г.) се посочваше, че след ремонт комисията в състав един член на ИК на НС, двама специалисти, представител на финансово-счетоводната служба и представител на службата за държавни имоти прави всяка година преглед на сградите и благоустройствените мрежи и съоръжения. За ремонтите и СМР комисията определя срокове. Решенията й са задължителни за всички, както в чл. 186 в ЗТСУ.
В чл. 178, ал. 3 от ЗУТ съвсем кратко и срамежливо се казва, че не се издава разрешение за ползване на завършени обекти, ако фасадите и прилежащите им площти не са напълно завършени съобразно одобрения инвестиционен проект. За новото строителство - да! А за поддържането на заварените сгради - нищо! Заварени сгради (по смисъла на чл. 190 от ЗТСУ (отм) и по параграф 21 от ЗР на ЗУТ), са законно изградените строежи. С други думи, не е желателно да внасяте "разнообразие и безобразия" във фасадата и то в частта на вашия апартамент. Фасадите трябва да бъдат единни и добре цялостно оформени.

По втория въпрос
Ремонтирането на сградите е задължение на собствениците или лицата, които ги стопанисват и управляват. В етажните собствености тази дейност се извършва от всички, когато това са общи части на сградата. Общи са: външните ограждащи стени (фасадите), покривът, водостоците и улуците, комините, всички конструктивни елементи, хоризонталните и вертикалните комуникации и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване (чл. 38 от Закона за собствеността). Пак в него - в чл. 41 се посочва, че всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е задължен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им и в полезни разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Както се вижда, решенията се вземат от общото събрание - чл. 43 и чл. 44 от Закона за собствеността. Същите разпоредби срещаме и в ПУРНЕС (Правилник за управление, ред и надзор в етажната собственост - Изв. бр. 101 от 1951 г., изм. много, последно в ДВ, бр. 87 от 2002 г.).
"Необходими разноски" (параграф 1 от Допълнителните разпоредби на ПУРНЕС) са разходите, които са неотложни във връзка с осигуряването на техническа изправност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея, с оглед запазване здравето и безопасността на обитателите и гражданите. И още нещо интересно. Съгласно чл. 3, ал. 2 от ПУРНЕС всеки от етажните собственици е длъжен да осигурява достъп в своите помещения за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни или др. СМР, свързани с подобрението, ремонта или изменението на общи части, приети от общото събрание (чл. 43 и 44 от Закона за собствеността).

По третия въпрос
Привилегии за сградите в ЦГЧ няма. Никой няма право да оформя по свой вкус и виждане част от фасадата. Не е допустимо разнообразното третиране на фасадите. Контрол следва да упражняват общинските администрации, съгласно чл. 223 от ЗУТ, включително да съставят констативни актове и своевременно да ги изпращат в регионалната Дирекция за национален строителен контрол.

арх. Антон КАРАВЕЛОВ

| Към начало| Предходна страница | Към титулна страница |