Уважаема редакция,
В нашата етажна собственост се изпокарахме и се получи объркване. Молим да изясните следните правно-технически въпроси:
1. Собственикът на най-горния етаж се оплака, че от покрива му тече в жилището. Вярно ли е, че на когото му тече, сам трябва да си оправя покрива?
2. Какво означава вземане на съгласие "по установения ред" за преустройство на жилище в здравен кабинет?
3. Има ли значение къде и на кой етаж се намира жилището, което ще се преустройва? Благодарим за отговорите!
Семейства: ПЕТРОВИ, КЮЧУКОВИ, ДРАГОВИ и др., София

Драги граждани,
Поставените въпроси се отнасят до хиляди етажни собственици, особено в жилищните комплекси. Те са по-сложни, той като са едновременно от имуществен, технически, градоустройствен, юридически, стопански и друг характер. Основен отменените ЗТСУ и ППЗТСУ *1, 2, в тези случаи следва да се прилагат още и ЗДД *3, ЗС *4, ЗДС *5, ЗОС *6, ЗПКМ *7, ПУРНЕС *8 и много други. Следва да познаваме и съдебната практика, която "отваря очите" на специалистите в тази нелека и объркана материя на сложни човешки взаимоотношения. Конкретно на зададените въпроси:

По първия въпрос
Абсолютно не е вярно, че "на когото му тече от покрива", той следва да го ремонтира и поддържа. В това отношение Законът за собствеността е много ясен и точен - съгласно разпоредбата на чл. 38, общи части на сградата са: земята, върху която е изградена етажната собственост, дворът, всички конструктивни елементи, включително основите, ограждащите стени, стоманобетонните елементи (греди, колони, плочи и др.), покривът, вертикалните и хоризонталните комуникации, комините, вертикалните общи инсталационни клонове, терасите за общо ползване и всичко друго, което по естеството си или по своето предназначение служи за общо ползване. По принцип решенията в етажната собственост се вземат от общото събрание (ОС). Правилата за поддържане на реда и за надзора по използване на сградата са уредени по-подробно от ПУРНЕС. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е задължен да участва в разноските, необходими за поддържането и възстановяването на сградата, които се считат за "полезни разноски" и за извършването на които е взето решение от общото събрание (чл. 41 от ЗС).

По втория въпрос
Когато се извършва промяна на предназначението на сгради или помещения в една сграда под режим на етажна собственост, в съответствие с чл. 38, ал. 3 и ал. 4 от Закона за устройство на територията - ЗУТ*9, се иска съгласието на останалите етажни собственици, взето по установения ред. Когато обектът се преустройва от жилище в офис, кабинет за здравни нужди, ателие и др. с неограничен брой посещения от външни лица, следва да се вземе решение от общото събрание, ако обектът се намира по етажите. Непосредствените съседи пък трябва да дадат своето съгласие с нотариално заверени подписи. По начало обектите за масово посещение на хора следва да бъдат разположени в първия (приземен) етаж, с отделен вход от този за обитателите на по-горните етажи. Как се вземат решенията от общото събрание е посочено подробно в чл. 43 и 44 от Закона за собствеността и в чл. 4, чл. 11 и др. от ПУРНЕС.

По третия въпрос
Разбира се, че има значение точно на кой етаж се намира жилището, което ще се преустроява в обект с друго предназначение. След като обектът е в приземния етаж, се иска съгласието на собствениците - непосредствени съседи. Когато се отнася до магазин или обект с друго обслужващо действие с изключение на кабинет за здравни нужди, офис или ателие за индивидуална творческа дейност, условието е осигуряване на отделен вход от този на живеещите в сградата под режим на етажна собственост, а по изключение може да се допусне разполагането на посочените по-горе кабинет, офис или ателие и в по- горните етажи, само въз основа на решение на общото събрание, с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта. Когато например се преустройва магазин в приземния етаж пак в обект за нежилищни нужди (кафене, клуб, офис, ателие и други), не е необходимо да се иска съгласието на непосредствените съседи. Въпросът е уреден в чл. 38, ал. 5 от ЗУТ - това се решава по общия ред. Общият ред означава да се изготви и одобри архитектурен проект, да се съгласуват конструктивни и инсталационни проекти, да се издадат разрешение за строеж и други строителни книжа. Не следва обаче да се взема съгласието на непосредствените съседи. Защо? Защото в указанията на МРРБ, дадени в писмо № 90-04-1177 от 2001 г., публикувано във в. "Арх & Арт борса", бр. 1(529) от 3-9 януари 2002 г., стр. 18, се посочва, че след като помещенията са нежилищни и се преустройват пак в нежилищни, съгласие не се изисква. То е било получено още при изграждането на сградата или по-късно и не следва за втори път да се иска. Последното би се превърнало в съседски рекет, което ще влоши отношенията между обитателите. Тези изисквания трябва да се знаят от специалистите в общинската администрация, които следва да прилагат законите и наредбите точно и законосъобразно.

_____________________________

1. Закон за териториално и селищно устройство - ЗТСУ - ДВ, бр. 29 от 1973 г.; в сила до 31.03.2001 г., заменен със Закона за устройство на територията - ЗУТ.
2. Правилник за прилагане на закона за териториално и селищно устройство - ППЗТСУ - ДВ, бр. 62 от 1973 г., отм.
3. Закон за задълженията и договорите - ЗЗД, ДВ, бр. 275 от 22.11.1950 г., посл. изм. ДВ, бр. 34 от 2000 г.
4. Закон за собствеността - ЗС - Изв. бр. 92, от 1951 г., посл. изм. ДВ, бр. 34 и 59 от 2000 г.
5. Закон за държавната собственост - ЗДС, ДВ, бр. 44 от 1996 г., изм. много посл. ДВ, бр. 38 от 2001 г., бр. 45 от 2002 година.
6. Закон за общинската собственост - ЗОС, ДВ, бр. 44 от 1996 г., изм. много, посл. ДВ, бр. 26 от 2000 г., бр. 34 от 2001 година.
7. Закон за паметниците на културата и музеите - ДВ, бр. 29 от 1969 г., посл. изм. бр. 50 от 1999 г.
8. Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост - ПУРНЕС - Изв., бр. 101 от 1951 г., изм. много пъти, посл. ДВ, бр. 21 от 1991 г., бр. 87 от 13.09.2002 г.
9. Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., изм. бр. 41 и 111 от 2001 г., бр. 43 от 26.04.2002 г.

| Към начало| Предходна страница | Към титулна страница |