Драга редакция,
Молбата ни е да отговорите на следните въпроси:
1. Можем ли да изградим само магазини и един етаж, след като по план се предвижда сграда на пет етажа в парцела ни?
2. За какво ще послужи разрешението за строеж?
3. За всички обекти ли е задължително да се издава разрешение за строеж?
Благодарим за отговорите!

Сем. ПЕТРОВИ и сем. КАМБУРОВИ, Банкя, Столична община

Уважаеми граждани,

Добре е, че питате, преди да предприемете проектиране или строителство в урегулирания поземлен имот - УПИ (парцел). Позовавайки се на чл. 148, ал. 1 от ЗУТ (Закон за устройство на територията - ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., изм. бр. 41 и бр. 111 от 2001 г., бр. 43 от 2002 г.), ще се уверим, че строежите могат да се изграждат само ако са разрешени по ЗУТ и свързаните с него подзаконови разпоредби.

По първия въпрос:
Визата за проектиране по чл. 140 от ЗУТ, издадена от главния архитект на общината е за изработването на цялостен инвестиционен проект за застрояването на УПИ. По принцип одобряването (съгласуването) на инвестиционните проекти се извършва за застрояването на целия УПИ. По изключение, отразено в проектите и в разрешението за строеж, може да се разреши и етапно строителство.
Какво означава това? Следва да се изработи, съгласува и одобри цялостен инвестиционен проект за целия УПИ, а да се разреши само подземния етаж, първия (приземен) етаж и втория етаж с жилищата (чл. 152, ал. 2 от ЗУТ). Изискването е първият етап да може да се изгради, завърши и да се въведе в действие (експлоатация) самостоятелно и независимо от втория етап. Първият етап следва да бъде завършен архитектурно-пространствено, включително и покривът. В тълкуването на параграф 5 от "Допълнителните разпоредби" на ЗУТ, в т. 41 се посочва, че: "Етап е част от строежа със самостоятелно функционално предназначение, за която може да бъде издадено отделно разрешение за строеж и разрешение за ползване." Това трябва да е отразено в одобрения инвестиционен проект и в разрешението за строеж. Следва отделно да се представят и освен цялостните фасади и вертикални разрези на обекта, фасадите и вертикалния разрез и на отделните етапи (първия етап). Следва да имаме предвид разпоредбата на чл. 148, ал. 8 и ал. 9 от ЗУТ, а именно:
- одобреният инвестиционен проект, когатто се изисква такъв, е неразделна част от разрешението за строеж;
- в разрешението за строеж се вписват вссички фактически и правни основания за издаването му и условията, свързани с изпълнението на строежа; включително оползотворяването на хумосния слой и депонирането му за оформление на площите за озеленяване; описание на сградите и постройките, които са без режим на застрояване, и тяхното премахване или запазване в определен срок, до завършване на строежа.

По втория въпрос:
Разрешението за строеж е един от важните и съществени строителни книжа. Без него не може да се строи, защото одобрените (съгласувани) проекти нямат изпълнителна сила. То служи:
а) да се изпълняват разпоредбите от чл. 148 до чл. 154 включително на ЗУТ;
б) да се изпълняват определен вид строително-монтажни работи (СМР), защото в него следва да се впишат всички фактически и правни основания (чл. 148, ал. 9 от ЗУТ);
в) да се определят строителната линия и нивата на строежа;
г) да се докаже пред контролните органи, че законово се изпълняват СМР, описани в него;
д) да се открие финансирането на строежа при използване на банков кредит.Без разрешението за строеж не може да се открие строителна площадка, да се състави протокол за определяне на линия и ниво на строеж и да се заведе Дневник за строежа (Заповедна книга).

По третия въпрос:
В нормативната уредба (чл. 151 от ЗУТ) и чл. 113, ал. 1 от Наредби № 5 за ПНУТ са посочени случаите, при които не е задължително да се издава разрешение за строеж, а именно:
а) когато се извършва вътрешно боядисване на сгради и помещения;
б) когато се подменят покривни елементи;
в) преустройват се вътрешно сгради и помещения без да се изменят конструкцията на сградата и вътрешното разпределение, предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
г) при извършване на текущи ремонти на сгради и съоръжения;
д) при поставяне на слънцезащитни елементи на балкони, лоджии, тераси, врати и прозорци и слънчеви колектори.
Характерна особеност имаше в отменения чл. 224, ал. 3 от Правилника за приложение на Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ. Там се посочваше, че в имот, в който има незаконно строителство, разрешение за нови строежи не се издава, докато то не се узакони или премахне. Подобна е и разпродбата на чл. 148, ал. 7 от ЗУТ, само че сега забраната се отнася не за имота, а за лицето, което е допуснало незаконни строежи в УПИ.
Възложителят-собственик трябва в срок от една година от одобряването на проектите да направи постъпки за получаване на разрешение за строеж. В противен случай проектите губят действитето си по право. В срок от три години от датата на издаването на разрешението за строежа, а строежът трябва да започне в срок от пет години, грубият строеж трябва да бъде завършен, включително и покривът.
Ако тези срокове изтекат, следва разрешението за строеж да се презавери, или ако условията (проекта), са изменени, да се издаде ново разрешение за строеж. Съществен момент е одобрените проекти и разрешението за строеж да се съхраняват безсрочно в техническия архив на администрацията, която ги е издала. Това е особено важно, когато искате да извършите вътрешно преустройство с промяна на предназначението на сградата или помещенията, пристройки и надстройки.
Ако сте загубили проектите (или още по-лошо разрешението за строеж), трябва да представите веществени доказателства, че такива е имало и по тях е изградена сградата. В противен случай следва да провеждате процедура по узаконяването на обекта, защото той не може да се счита за "заварена сграда" (по параграф 21 от "ЗР" на ЗУТ), ако не се представят строителните книжа или други доказателства.

| Към начало| Предходна страница | Към титулна страница |