Върху съществуваща тераса на най-горния етаж на жилищна сграда, изградена през 1965 г., която се ползва само от едно жилище е извършена надстройка. С това е увеличена застроената площ на жилището. Въпросите ми са следните:
1. Терасата обща част ли е, след като се ползва само от обитателите на едно жилище?
2. Следвало ли е останалите етажни собственици да дадат писменото си съгласие за надстройката?
3. Лицето, извършило надстрояването, дължи ли наем на останалите етажни собственици?
Благодаря за отговорите!
Арх. Иванка Ст. Минчева от гр. Варна

Драги Колега,
В бр. 27 на вестика от 15 юли т.г. беше третиран подобен въпрос. Установи се, че след като терасата се ползва от един етажен собственик, тя има особен, специален режим.
За собственика на жилището тя е използваема открита тераса към жилището му. Тя сигурно е посочена и в нотариалния акт, но при ценообразуването не е взета със застроената си площ сто на сто, а в известен процент - обикновено 40 %. За жилището обаче под терасата тя е покрив, изграден от стоманобетонна плоча, греди, пояси и др. конструктивни елементи. А съгласно чл. 38 от Закона за осбствеността, всички конструктивни елементи, покриви и др. са ОБЩА ЧАСТ ОТ СГРАДАТА. С оглед на това при поява на течове от терасата в по-долните етажи, разходите по отстраняването им ще бъдат за обща сметка на всички етажни собственици (ЕС).

След като терасата по своето предназначение е покрив на друго жилище, тя е обща част. За нейното надстрояване следва да бъде дадено съгласие от всички ЕС. Освен това с пристройката се изменя фасадата на сградата, която също е обща част. Съгласието по принцип се дава със заявление до общината с нотариално заверени подписи от всички ЕС (чл. 56, ал. 3 от ЗТСУ). С надстрояването, освен че се увеличава застроената площ на жилището, но се променят и приетите от всичк ЕС квоти при ценообразуването на жилищата и процентите на общите части от сградата. С други думи, изпълнителят на надстройката се облагодетелства за сметка на всички останали.

По принцип общите части не могат да се обсебват от един или повече ЕС, нито да бъдат предмет на покупко-продажба или други правни сделки. В този дух е и Решение 428 от 19 юни 1987 г. на 1-во ГО на Върховния съд на Р България. Без съгласието на останалите ЕС не може и да се учреди право на надстрояване над сграда (тераса), под режим на етажна собственост.Оттук и изводът, че да се изгради законно надстройка, освен одобрени (съгласувани) проекти и разрешение за строеж, следва да е налице и съгласието на всички ЕС. В противен случай надстройката е незаконно строителство с всички отрицателни последици от това.
Не може да се придобива реално определена част от жилище или пристройка към жилище по давностно владение (Решение 263 от 26 февруари 1985 г. на 1-во ГО, на ВС на Р България. В подкрепа на тази мисъл можем да цитираме Решение 428 от 19 юни 1987 г. на 1-во ГО на ВС, в което се посочва, че надстрояването не е допустимо ПРОТИВ ВОЛЯТА НА ЧАСТ ОТ СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ или етажните собственици.

В случая първо следва да се провери законно ли е изградена надстройката (одобрени проекти и разрешение за строеж), и има ли дадено съгласие от всички ЕС с нотариално заверени подписи. В ТСУ се считат за заварени само сградите или части от сградите, които са изградени законно (чл. 190 от ЗТСУ). За незаконното строителство не се държи сметка и същото не поражда никакви правни последици, ако не са изпълнени предвидените процедури по ЗТСУ, ППЗТСУ и подзаконоите разпоредби по териториално и селищно устройство (Решение 39 от 1 февруари 1988 г. на 3-то ГО на ВС).
Неправилно е да се счита, че записването на имота в книгите на общината на името на владелеца, плащането на данъци за този имот или някакви подобрения в него, представляват манифестиране на това, че владетелят е започнал да владее имота за себе си. Действията, чрез които могат да се манифестират такива намерения на владелеца, трябва да бъдат от такъв характер, че да се противопоставят на правото на собственост.
Още веднаж подчертавам, че съгласно чл. 99 от Закона за собствеността, правото на собственост не се погасява по давност (Решение 669 от 1958 г. на 3-то г.о. на ВС /Бюлетин на ВС от 1958 г., стр. 183/). Явяват ли се обаче имуществени спорове, те не могат да се решават по административен ред, а само чрез правораздавателните органи - от съда.

Към начало

Предходна страница

Към титулна страница

РЕДАКЦИЯ: София 1504, ул. Христо Георгиев Nо 8, Вх. А; тел./факс: (02)+ 444-871; (02)+ 467-031
Отговорност за публикуваните материали носят авторите им.

© INTERNET DESIGNE - Milomir Bogdanov M.Sc./arch./, B.Bdg; phone: (359-2)+543-476;fax: (359-2)+529-185; e-mail: mbogdanov@hotmail.com