Драга редакция,
Непрекъснато имаме неприятности с промяната на предназначението на обекти и отделни помещения в заварени сгради, без да се иска съгласието или поне становището на проектантите. Ярки и красноречиви примери в тази посока са смяната на предназначението на автогарата и супермаркета в кв. "Дядо Дянко" в Габрово. В този дух въпросите ми са следните:
1. Допустима ли е смяна на предназначението на различните обекти или отделни помещения без одобрени проекти, без разрешение за строеж или без разрешение за ползване?
2. Достатъчно ли е новото предназначение на обектите да се извършва само със съгласуване на проектите от специализираните контролни органи (СКО)? Във всяка инстанция инвеститорите заплащат солидни суми, а ние - архитектите, оставаме нежелателно бреме.
3. Могат ли новите собственици да минат без одобрени проекти, а само с "нотариален акт" и "разрешение за узаконяване", респективно "акт за узаконяване"? Необходими ли са нови проекти за преустроения обект по всички специалности или поне само част "архитектурна", за узаконяване новото предназначение на магазините?
Благодаря сърдечно!

арх. Недялко КУЦАРОВ, Габрово

Уважаеми колега,
По принцип следва да се спазват изискванията на Закона за авторското право и сходните му права. Ето и конкретните отговори на въпросите:

По първия и втория въпрос
Както по отменените разпоредби на чл. 164 от ЗТСУ, така и по чл. 178, ал. 4 от ЗУТ не се разрешава ползването или обитаване на строежите (или части от тях) не по предназначение или в нарушение на условията по издаденото разрешение за ползване или другите строителни книжа. И още нещо: в чл. 5 на същата разпоредба се посочва, че при нарушение началникът на ДНСК или упълномощено от него лице забранява с мотивирана заповед обитаването, съответно ползването на строежа и разпорежда прекъсването на захранването с електрическа и топлинна енергия и вода. Смяна на предназначението на един магазин изисква одобряването на нов архитектурен проект, защото:
а) единствено е архитектурния проект се вписват неговото предназначение и функции.
б) всеки вид магазин има специфични изисквания по ивд, размери на отделните елементи, брой на помещенията, инсталации и прочие. Това се вижда от "Норми и правила за проектиране на търговски магазини" и от "Норми и правила за проектиране на заведения за обществено хранене" и др. При преустройство на магазини, чието предназначение се запазва като магазини, следва да се има предвид писмо-указание № 26-00-188 от 27.03.2000 г. на МРРБ за въвеждане в действиена магазините. В конкретния случай, когато не се извършва допълнително СМР и промяна на инсталации, не е необходимо изработване на проекти, издаване на разрешение за строеж и приемане по реда на Наредба 6.
В случаите, когато не се извършват строително-монтажни работи (СМР) в даден обект при промяна на предназначението най- необходимите проекти ще бъдат част "архитектурна" и конструктивна експертиза или становище. Последните са необходими във връзка с допълнителните натоварвания и изисквания на "Норми за проектиране сгради и съоръжения в земетръсни райони" от КТСУ и БАН. Във връзка със станалите няколко нещастни случая в дискотеки и други заведения, където се събират много хора, МРРБ даде с писмо- указание № 26-00-712 от 27.12.2001 г. подробни изисквания и условия за стриктно изпълнение. Писмото е публикувано в бр. 2 (510) от 9-16 януари 2002 г. на вестник "Арк & Арт борса". Недостатъчно, непълно и незаконосъобразно ще бъде, ако проектите се съгласуват само със СКО и експлоатационните предприятия. Разрешаване на ново строителство, извършване на реконструкции и преустройства могат да дават само оторизираните държавни и общински органи и никой друг. Когато се преустройва нежилищно помещение или заведение, също пак в нежилищно, се постъпва по общия ред. Указание бе дадено от МРРБ с писмо № 90-04-И-77 от 20.11.2001 г., третиращо основно необходимостта от съгласие в режим на ЕС и заинтересованите собственици.

По третия въпрос
Смяната на предназначението, както подчертахме, изисква одобряване (съгласуване) на нови проекти. Нотариалният акт само потвърждава правото на собственост, но не поражда други технически или юридически последици. Необходимите документи и проекти, които следва да се представят подробно, са дадени в чл. 144 от ЗУТ. Освен документа за собственост се изискват:
по т. 2 - скица-виза за проучване и проектиране, издадена от главния архитект по чл. 140 от ЗУТ;
по т. 3 - три копия от проекта, който трябва да съдържа най-малко архитектурна част, трасировъчен план (за нови обекти);
конструктивен проект и инсталационни проекти; разработен проект за организация и изпълнение и строителството (при необходимост). Всяка част трябва да включва обяснителна записка, чертежи и изчисления;
по т. 4 - положителни становища от СКО, съгласно чл. 6, ал. 5, т. 5 от ЗУТ, респективно чл. 143, ал. 5 от ЗУТ;
по т. 5 - разрешения от съответните служби за ползване на вода (за питейни, производствени и противопожарни нужди), включване на отпадните води в канализацията, топлинна и електроенергия и т.н.
По време на строителството се съставят задължително актове и протоколи (на основание Наредба № 7 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството).
След завършване на строителството, със заявление се иска от ДНСК назначаване на държавна приемателна комисия (ДПК) и издаване на разрешение за ползване. Следва да се имат предвид указанията на ДНСК по въпросите на приемането на строежите № II-2017-8-447 от 24.10.2001 г., третиращо издаване на удостоверение за ползване на строеж по предназначение от кмета на съответната община (район), и № 26.00.492 от 18.09.2000 г. уреждащо градоустройство на помещения в полуподземни и подземни етажи в жилищните сгради. При необходими преустройства в сгради - етажна собственост, се прилагат чл. 38 и 39 от ЗУТ, респективно чл. 43 и 44 от Закона за собствеността.

| Към начало| Предходна страница | Към титулна страница |