ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อหรือไม่ จะต้องพิจารณาจากบทกฎหมายว่า การซื้อขายที่ดิน นส.3 จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่ ตามปกติการซื้อขายทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ แต่เฉพาะที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดินนั้น แม้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาก็ได้วินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานมานมนานแล้วว่า ที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด ที่ดินเจ้าของยังไม่มีกรรมสิทธิ์ คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น จึงสามารถโอนขายกันได้ โดยการส่งมอบการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 ฉะนั้นแม้การซื้อขายจะเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการซื้อขาย แต่ผู้ซื้อก็สามารถเป็นเจ้าของที่ดินประเภทนี้ได้ โดยรับมอบสิทธิการครอบครองมาจากผู้ซื้อ

ทางราชการคงประสงค์ให้ที่ดิน นส.3 ได้มีการจดทะเบียนการโอนกันเช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนด เพราะที่ดิน นส.3 ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์และมีหลักฐานทางทะเบียน นส.3 แน่นอน จึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน โดยประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 96 เมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2515 เป็นมาตรา 4 ทวิ ว่า "นับแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่"

แต่แม้จะมีมาตรา 4 ทวิ บัญญัติไว้อย่างนี้ ศาลฎีกาก็ยังคงวินิจฉัยข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 หรือ นส.3ก.) อยู่เหมือนเดิม ดังตัวอย่างในคำพิพากษาฎีกาที่ 1297/2533 ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "โจทก์และสามีโจทก์ซื้อที่ดินพิพาท ซึ่งมี นส.3 จาก ก. โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ก. ผู้ขายมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และสามีโจทก์แล้ว ก. ก็สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์และสามีโจทก์ ย่อมได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377, 1378 มิใช่ได้ตามสัญญาซื้อขาย ดังนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลย ซึ่งเป็นทายาทของ ก. (ก. ถึงแก่กรรม) ไม่จดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับ ก."

คำตอบของปัญหาข้างต้นก็คือ ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของที่ดิน นส.3 ที่ซื้อมาโดยการที่เจ้าของที่สละครอบครองแล้ว ผู้ซื้อครอบครองต่อมาตาม มาตรา 1377, 1378 ไม่ใช่ได้มาตามสัญญาซื้อขาย ซึ่งการได้สิทธิครอบครองในที่ดินมาในลักษณะเช่นนี้ เป็นการได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน และห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว

ฉะนั้นปัญหาที่ว่าผู้รับจำนองจะได้รับผลกระทบในส่วนของที่ดินที่เจ้าของได้แบ่งขายได้นั้นหรือไม่ ผมมีความเห็นเป็นส่วนตัวว่า แม้ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินที่ซื้อมา โดยการครอบครอง ถ้าหากธนาคารผู้รับจำนองโดยสุจริต คือ รับจำนองโดยเข้าใจว่า เป็นที่ดินของเจ้าของที่ดินทั้งแปลงตามที่ปรากฏในทะเบียน นส.3 ธนาคารผู้รับจำนองก็หาได้รับผลกระทบในส่วนของที่ดินที่เจ้าของที่ดินแบ่งขายได้นั้นไม่ เพราะสิทธิของผู้ซื้อที่ได้มานั้น ยังไม่ได้จดทะเบียน กฎหมายมาตรา 1299 วรรคสอง มีเจตนารมณ์จะคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้เสียค่าตอบแทนและสุจริต ทั้งได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วด้วย

กล่าวโดยสรุปก็คือ ผู้ซื้อเป็นเจ้าของโดยมีสิทธิครอบครองในที่ดินนส.3 เฉพาะส่วนที่ซื้อมา โดยได้สิทธินั้นมาโดยการครอบครอง ไม่ใช่ได้มาโดยการซื้อขาย เพราะการซื้อขายเป็นโมฆะ และที่ดิน นส.3 นั้นติดจำนองทั้งแปลง หากต่อไปมีการผิดนัด ไม่ชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยให้แก่ธนาคาร ธนาคารย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำนองที่ดิน นส.3 ดังกล่าวได้ทั้งแปลง เทียบนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1779/2520 ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ร้องโดยมิได้ทำเป็นหนังสือ แม้จะได้ความตามคำร้องว่า ผู้ร้องได้เข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว แต่ผู้ร้องหาได้จดทะเบียนการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวไม่ โจทก์รับจำนองและมีการจดทะเบียนจำนอง ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมได้รับข้อสันนิษฐานว่า การกระทำการโดยสุจริตผู้ร้องไม่อาจยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ดังกล่าวขึ้นต่อสู้โจทก์ได้"

ครับ กฎหมายคุ้มครองคนสุจริตและเสียค่าตอบแทนเสมอ

คนข้างศาล

main