En interés del vecino

Escriben: Alfredo A. Eguiazú y Gustavo D. Eguiazú

Análisis de situaciones previstas que importan restricciones y límites al dominio en resguardo del interés de los vecinos.
El derecho de propiedad no reviste carácter absoluto, y existe solamente dentro de los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley.

Hace siete días (Ver: Sirga... el camino de los bueyes) nos detuvimos sobre una peculiar expresión del estatuto de la propiedad: las restricciones y límites al dominio, o dicho de otro modo, cómo a pesar de ser propietarios de inmuebles se deben soportar restricciones y se ve limitado el ejercicio del derecho de propiedad. En este sentido analizamos el camino de sirga, verdadera restricción sobre los campos ribereños.

El derecho de propiedad no reviste carácter absoluto, y existe solamente dentro de los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, que puede imponerle limitaciones.

Nos proponemos ahora fijar nuestra atención sobre otras restricciones del mismo tipo, pero que se dan sobre propiedades urbanas teniendo en cuenta el interés privado de los vecinos.

Estas limitaciones tienen su origen legislativo en el Derecho Romano mas antiguo, donde sufrió su propia evolución. En él se fundó Vélez Sarsfield para redactar los artículos pertinentes del Código Civil que rigen la materia.

En todos los supuestos que analizaremos hallaremos como denominador común la existencia de dos propiedades contiguas, vecinas, pertenecientes a dueños diferentes.

El ejercicio del derecho de propiedad debe su puesto en armonía con los derechos de terceros y entendido de manera que, sacando de su cosa toda la utilidad no prohibida que ella pueda ofrecer, no se cause al propietario vecino, introduciendo o haciendo pasar a su propiedad cosas nocivas, un perjuicio que disminuya el valor o modifique sensiblemente el ejercicio del derecho de propiedad.

Prohibición de hacer obras.

El artículo 2621 establece que “nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país...” imponiendo una prohibición expresa para construir determinadas cosas. Mas esta prohibición no acaba con la enumeración realizada sino que se extiende a cualquier otro tipo que provoque o pueda provocar una daño a las construcciones del vecino.

En un sentido similar se ubica el artículo 2622, cuando dice que “el que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de dieciséis centímetros de espesor”. Esto es a efectos de proteger la pared medianera otorgando dieciséis centímetros extras de protección contra el calor. Distinto sería el caso que se pretendiera construir un horno o fragua de tipo industrial donde aquella prevención resultaría insuficiente, necesitándose un espacio entre dicha construcción y la medianera.

En este mismo tópico se puede incluir la prohibición de plantar árboles o arbustos próximos a la línea divisoria de los terrenos. Con el fin de evitar los problemas que ramas y raíces puedan generar en la vecina propiedad se establece una distancia mínima de tres metros para los arboles y de un metro para arbustos contados desde la línea divisoria.

Tratándose de un árbol que por sus características buscará extenderse nuevamente con sus raigambres hacia los sitios de mayor humedad, y consecuentemente el hecho de cercenar las raíces conforme lo autoriza el art. 2629 del Cód. Civil, sólo diferirá en el tiempo la reaparición del problema, resulta conveniente su extracción, a fin de evitar la reedición de nuevas contiendas y la previsibilidad de hechos posteriores.

Restricciones que implican un permiso

Hay otro tipo de limitaciones al derecho de propiedad que se traducen no ya en una prohibición sino en permiso al dueño de la heredad contigua que está obligado a tolerar.

Este es el caso propuesto por el artículo 2626 del Código Civil al disponer que “el propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared”.

Esta restricción no da derecho a exigir indemnización alguna. Démonos cuenta que se trata de voltear una pared para hacerla mas fuerte y mientras dure la construcción dicha habitación estará al descubierto, cuando no ocupada con trabajadores.

Un supuesto similar aunque menos gravoso es aquel que impone el permiso para poner andamios u otros servicios provisorios que fueren indispensables para la tarea que se lleve adelante siempre que tenga por objeto construir o repara una obra.

Restricciones respecto a aguas pluviales.

Se trata de una u otra manera de restricciones que tienen por objeto prever las molestias que pueda ocasionar la caída del agua de lluvia sobre propiedades vecinas.

Es en este sentido que se impone la obligación de construir los techos de modo que la caída de agua se ubique hacia su propio terreno y no sobre el del vecino. Consecuentemente una vez en aquel propio suelo no se puede derivarlos hacia el del vecino a menos que fuera tal la caída normal del terreno. Esto es no se pueden hacer construcciones para cambiar el nivel del suelo perjudicando al vecino.

Ello así sin mengua que los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente desciendan de los superiores.

Restricciones respecto a luces o vistas

Luces son aquellas aberturas, que si bien no permiten observar tras ellas, dejan entrar la luz. Vistas son las puertas y ventanas.

Con el fin de resguardad la seguridad e intimidad de las personas es que la ley no permite construir luces o vistas en las paredes medianeras.

La prohibición es terminante: ningún medianero puede abrir ventanas o troneras en pared medianera sin consentimiento del vecino. Pero a pesar de ser terminante admite entonces realizarlas si se cuenta con el permiso del vecino.

Distinto es el caso que se trate no ya de paredes medianera sino en otras. El propietario es libre de realizar cuantas aberturas quiera. ¿Pero qué sucede si se trata de una pared cercana a la línea divisoria? Tenemos en cuenta que el espíritu de la norma es proteger la seguridad e intimidad del vecino. Si de aquella abertura se puede observar el fundo contiguo no debe permitírsele.

Hay ciertos casos en que se permiten de todos modos abrir luces.

Así el dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de hierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas. Se permite pero con cierta condición, es decir a una altura donde no es posible observar a simple vista y con la seguridad que a su través no pueda pasar una persona.

Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera, es decir no aproveche la ventaja de construir sobre la medianera sino que edifique una pared contigua a la misma.

Asimismo y bajo el mismo supuesto el que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.

Por otro lado y respecto a las vistas o ventanas, no se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si no hay sesenta centímetros de distancia.

Las distancias que detallamos se cuentan desde el filo de la pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de éstas, donde las haya; y para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades.

Se trata siempre de medidas que de algún modo preservan la seguridad e intimidad del vecino.

Estas normas relatadas del Código Civil se ven complementadas por las normas de construcción que en el ámbito administrativo rigen en cada localidad.

Se autoriza su reproducción en todo o en parte citando la fuente

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